Roel van de Bilt

Directeur Rabo Real Estate Finance

Roel van de Bilt is directeur bij Rabo Real Estate Finance en stelt: “Zowel op het gebied van energie als van grondstoffen moet er nog veel gebeuren om de doelstellingen voor 2050 te behalen. De leegstand van gebouwen is naast een financieel issue, óók verspilling van grondstoffen.

In 2012 werd door overheden en marktpartijen de Kantorentop gevormd. Deze partijen tekenden een convenant om leegstand in kantoren te bestrijden en te komen tot een beter functionerende kantorenmarkt. Rabobank maakte in hetzelfde jaar transformatie van vastgoed tot speerpunt.

Leegstaande kantoren transformeerden naar woonbestemmingen, maar ook hotels, wonen met winkelen of een invulling met zorg.  Deze bewuste keuze had impact. We financierden bij klanten meer dan 1,5 miljoen vierkante meter aan oude gebouwen ten behoeve van transformatie. Projecten als Hyde Park in Hoofddorp is daar een voorbeeld van. Voorwaarde voor ons is wel dat er een goede businesscase onder ligt.

Is een casus niet rendabel, dan beginnen we er ook niet aan. Een kansloos gebouw op een kansloze locatie moet gewoon aan de voorraad onttrokken worden. Wel moet dan nagedacht worden of nieuwbouw op die locatie met andere functies mogelijk is. Die beweging zien wij nu gebeuren.”

De leegstand van gebouwen is naast een financieel issue, óók verspilling van grondstoffen

Inventiever door crisis

“Het is een misverstand dat transformatie alléén in de grote steden in de Randstad mogelijk is. In Berkel-Enschot transformeerde een oud klooster naar een multifunctioneel gebouw met een duidelijke rol in de lokale community en de voormalige Rabobank in Zoutelande veranderde in seniorenwoningen omdat daar grote behoefte aan was. Het is wel zo dat in de Randstad de grootste volumes worden herbestemd.

Bijkomend voordeel van transformatie is dat er ook direct energiebesparende maatregelen kunnen worden getroffen in de nieuwe bestemmingen. In de crisis ontstonden er nieuwe ideeën en technologieën en sindsdien groeit de inventiviteit. Deze zijn omarmd door de vastgoedsector en de samenwerkingen die toen ontstonden, zijn blijvend.

De volgende stap is alweer gezet. Zo is Madaster bezig met het registreren van materialen in gebouw via materialenpaspoorten; een prachtige ontwikkeling die duurzaam hergebruik grote stappen dichterbij brengt.”


Hans Bloemen

Managing parner Ucility

Meer aandacht voor binnenklimaat

Managing partner van Ucility Hans Bloemen: "Als we kijken naar het gebouw en de ontwikkeling, dan zijn drie belangrijke fasen te onderscheiden: ontwikkel fase, bouwproces en exploitatie periode. Deze omvatten belangrijke ontwikkelingen die de duurzaamheid van een gebouw beïnvloeden. Ik vind dat er in het bouwproces te weinig wordt nagedacht over de gebruiker.

Een gemiddelde werkplek kost 8600 euro per jaar, waarvan 53 procent gebouw gerelateerd is en 5 - 10 procent losse inrichtingselementen bevat. Er wordt te vaak een PVE uitgewerkt gebaseerd op (verouderde) standaard normen waarbij men vergeet de mens centraal te stellen. Dat kan aantoonbaar beter."

Reductie ziekteverzuim

"We moeten leren van veel voorkomende klachten en ontevredenheid over ventilatie, kou, warmte, akoestiek, luchtvochtigheid en schoonmaak. Deze punten geven gezondheidsklachten en dat betekent ziekteverzuim en/of lagere prestatie/ productie.

Een goede evaluatie en aanpassing kan leiden tot 2 procent minder ziekteverzuim én meer dan 10 procent productievermeerdering. Investeringen in bouwcomfort en vormgeving leveren de gebruiker betere werkcondities op en ondersteunen een duurzamere relatie tussen gebruiker en verhuurder."

Een goede evaluatie en aanpassing kan leiden tot 2 procent minder ziekteverzuim

Lean bouwen

"Ook tijdens het transitieproces kan veel worden verbeterd. De keten (bouwdirectie, bouwer, installateur en toeleveranciers) wordt steeds vaker geconfronteerd met een verstedelijkte omgeving. Het anticiperen op bouwlogistiek in deze omgeving staat in de kinderschoenen. Op een lean manier samenwerken is een uitdaging waar nog vele partijen moeite mee hebben. Lean toepassen levert integraal kostenreductie op, leidt tot efficiënte logistiek en JIT-beschikbaarheid, het vermindert overlast, faalkosten, reduceert tijd en CO2 uitstoot."

Smart

"Na een goede inrichting van het gebouw is het ook belangrijk om de benutting en de beleving van de voorzieningen in kaart te hebben. We hebben ervaring in Smart Workspace Management Informatie tools. Hierin wordt data verzameld die inzicht geeft in bezetting, energieverbruik, inzet van services en klantbeleving. Dit kan tot 20 procent kostenreductie leiden en vergroot de klanttevredenheid."      


Maxime Verhagen

Voorzitter Bouwend Nederland

Energieneutraal bouwen

Maxime Verhagen Bouwend Nederland: "Leegstand en het niet-toekomstbestendig renoveren van vastgoed kan een negatief effect hebben op het vestigings- en investeringsklimaat in Nederland. Om de resultaten van het klimaatakkoord en het Energieakkoord te behalen, moeten de komende jaren zeer grote inspanningen worden verricht.

Met de Bouwagenda hebben we hiervoor gezamenlijk de handen ineengeslagen. De uitdaging is om een visie te hebben op transformatie van gebieden en vastgoed of sloop van leegstaand vastgoed waarin de maatschappelijke waarde centraal staat. Een gebiedsgerichte aanpak met inbegrip van energie-efficiëntie maken van bestaand vastgoed, is hiervoor nodig.”

“We zetten in op technologische en sociale innovatie waarbij het gebruik van innovatieve methoden, materialen en modulaire technieken worden ondersteund door de Human Capital aanpak. De bouwsector kan al energieneutrale woningen maken. Er is een enorme investering gedaan om te werken aan duurzame gebouwconcepten. Er kan veel, maar daar moet ruimte voor gemaakt worden in het ontwerp. Bouwbedrijven kunnen dit realiseren én hierover adviseren.

Greendeals

De sector maakt verder werk van circulair bouwen en heeft al veel bereikt, zoals het hoogwaardig hergebruik van bouw- en sloopafval door de grotere opdrachtgevers- en opdrachtnemersorganisaties. Verder zijn er verschillende ‘Green Deals’ afgesloten op het gebied van circulaire economie duurzaam GGW 2.0, Cirkelstad en Circulaire Gebouwen.

Er is een enorme investering gedaan om te werken aan duurzame gebouwconcepten

Er worden ketenafspraken gemaakt zoals het Betonakkoord en er zijn verschillende experimenten met de principes van de circulaire economie zoals Park20|20 in Hoofddorp, Stadstuin Overtoom in Amsterdam, het paviljoen bij project rijkskantoor de Knoop en circulair aanbesteden in InnovA58.”

“Met het idee van Bouwen voor de eeuwigheid denken wij als samenwerkende partijen in de Bouwagenda bovenstaande situatie te kunnen ondervangen. We maken betere keuzes betreffende ruimtelijke inpassing, infrastructuur, flexibiliteit, duurzaamheid, circulariteit en natuur inclusief bouwen. We werken toe naar een transformatie waarbij gebouwen multifunctioneel worden gebouwd. Van belang blijft ook hier dat er in de ontwerpfase al keuzes over worden gemaakt.”


Patricia Kleijn

Partner Vastgoedrecht & Overheid Wijn & Stael

Kruimelregeling

Patricia Kleijn, Partner Vastgoedrecht & Overheid bij Wijn & Stael Advocaten: “Er zijn inmiddels volop mogelijkheden om in het ongerede geraakte gebouwen te transformeren naar nieuwe bestemmingen. Neem bijvoorbeeld de ‘kruimelregeling’. Deze maakt het mogelijk om binnen acht weken toestemming van het bevoegd gezag te krijgen voor het transformeren van kantoorruimte naar woonruimte.

Het blijkt echter dat gemeentes regelmatig extra eisen stellen die zwaarder zijn dan de bestaande regelgeving, zoals bepaalde duurzaamheidseisen en eisen over middeldure huurwoningen. Ik vraag me af of dat door een gebrek aan juiste kennis komt of omdat men bepaalde maatschappelijke wensen ook meteen vervuld wil zien.

Ook loopt men bij transformatie soms tegen het probleem aan dat gemeenten niet altijd de kruimelregeling willen toepassen, omdat ze rekening willen houden met omwonenden. Dat is natuurlijk begrijpelijk, maar dat leidt wel tot frictie en vertraging.”

“Wet- en regelgeving is er niet voor niets. Bij elke stap in het transformatieproces hebben aannemers, beleggers en ontwikkelaars juridische hulp of advies nodig: zowel bestuursrechtelijk als civielrechtelijk. In het transformatieproces zijn zaken aan de voorkant het lastigst te regelen. Bij verzorgingshuizen die eigenlijk niet meer voldoen aan deze tijd omdat er nog huurverplichtingen zijn, die niet makkelijk tussentijds kunnen worden beëindigd, omdat een huurder niet zomaar uit een pand gezet kan worden of omdat de bestemmingswijziging lastig gerealiseerd kan worden.”

Kantoren die daar niet aan voldoen, kunnen bijvoorbeeld niet meer verhuurd worden

“In de toekomst voorzie ik dat transformaties mogelijk worden bevorderd door de aangekondigde nieuwe regelgeving dat in 2023 kantoren energielabel C moeten hebben. Kantoren die daar niet aan voldoen, kunnen bijvoorbeeld niet meer verhuurd worden. De benodigde investeringen om energielabel C te krijgen, kunnen een overweging zijn om te gaan transformeren.

En de ontwikkelingen binnen de Omgevingswet zouden transformatie gemakkelijker moeten maken. Of dat daadwerkelijk het geval zal zijn, vraag ik me overigens af. Er zijn altijd verschuivingen. Waren het de afgelopen jaren vooral kantoorpanden die getransformeerd werden, nu staan winkelvastgoed en verzorgingstehuizen onder druk.”