Joseph Kuling is directeur bij TBI-onderneming Koopmans, een bedrijf gespecialiseerd in de projectontwikkeling en realisatie van woningen, zorgcentra, scholen en kantoren. Hij is enthousiast over het transformatieproces, dat sinds een wetswijziging in 2012 bezig is aan een opmars in de bouw.

Kuling: “Het is gemakkelijk om een gebouw te slopen en daar weer een nieuw gebouw neer te zetten, maar duurzaam is het niet. Neem als voorbeeld een binnenstedelijk kantoor. Het zou verschrikkelijk zonde zijn om zo’n karakteristiek pand te slopen, dat wil je graag behouden en er iets passends van maken.”

Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) had negen procent van alle nieuw opgeleverde woningen in 2016 ooit een andere bestemming. Zo worden oude kantoorpanden vaak omgetoverd tot woningen. Tussen 2012 en 2016 zijn bijna 34.000 woningen ontstaan door transformaties van bestaande gebouwen.

Crisis

“Door de crisis zijn er heel veel kantoren leeg komen te staan. Tegelijkertijd is er een naarstig woningtekort, dus een logisch gevolg is dat we die kantoren gaan transformeren naar woningen”, legt Lotte Slaghekke, projectontwikkelaar bij Koopmans, uit. Kuling vult aan: “Elk jaar veroudert drie procent van de bestaande kantoorgebouwen en dat houdt in, dat het niet meer prettig is om te werken of dat het niet duurzaam meer is.

Tussen 2012 en 2016 zijn bijna 34.000 woningen ontstaan door transformaties van bestaande gebouwen.
 

Als we een deel van die drie procent zouden transformeren naar woningen zou dat in de praktijk betekenen dat er 6500 woningen door heel Nederland per jaar bijkomen. Volgens de Bouwagenda moeten er een miljoen woningen bij gebouwd worden de komende tien à vijftien jaar en hier zou je denk ik tien procent mee kunnen oplossen.”

TransformatieTotaal®: van begin tot eind

Toch is het niet zo simpel als het lijkt om bestaande en veelal leegstaande kantoorgebouwen om te bouwen. De transformatie van bestaande panden omvat veel uitdagingen. Constructies en akoestiek zijn slechts twee voorbeelden.

Kuling: “Vooral de akoestiek is een hele belangrijke.” Hoewel het duurzamer is dan een nieuw gebouw neerzetten, zitten er aan een transformatieproces wel wat meer haken en ogen dan bij de realisatie van een nieuw gebouw. Kuling: “Het is bijvoorbeeld lastig om een gevel op het laatste moment toch nog even aan te passen. Ook balkons kunnen niet in een later stadium alsnog zomaar worden toegevoegd.

Bij een nieuwbouwproject is het logisch dat dit pas in een later stadium uitgewerkt wordt, maar bij de transformatie van een bestaand gebouw moet je dit veel eerder meenemen. Een transformatie is wat dat betreft echt een puzzel die in elkaar gezet moet worden.”

Het beste is dan ook om in een vroeg stadium alles al zo helder mogelijk op papier te hebben. Slaghekke: “Daar hebben wij ons TransformatieTotaal®-concept voor. Dankzij dit concept zijn we vanaf het eerste moment betrokken en omdat we in zo’n vroeg stadium alle onderzoeken hebben gedaan weten we exact wat haalbaar is en wat het gaat kosten.

Een transformatie is wat dat betreft echt een puzzel die in elkaar gezet moet worden.

 

Ga je voor de vierkante meters of ligt de focus meer op duurzaamheid? Welke doelgroep wil gebruik maken van het gebouw? En wat past daar het best bij? Wat is haalbaar? Kortom: hoe sturen we dat aan? Voor beleggers is dat ook prettig, zij krijgen op deze manier in een eerder stadium veel meer houvast en inzicht en kunnen de realisatie veel beter inschatten qua rendement.”

Volgens Kuling zit het verschil in de systematische aanpak: “Het TransformatieTotaal®-concept is een strak gestuurd proces waarbij we verschillende fasen doorlopen van initiatief, engineering, realisatie tot beheer. We betrekken direct alle verschillende partijen, van architect en bouwfysicus, tot de constructeur en onze medewerkers met realisatiekennis. Op die manier kan je het meteen multidisciplinair aanvliegen. Zo kunnen we een heldere analyse maken van het gebouw: wat is haalbaar en wat niet.”

Project Molenwerf na transformatie

De visie van Bart Visscher, ontwikkelingsmanager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance op de transformatiemarkt.
“Ik voorzie dat de transformatie naar wonen gaat vertragen omdat de kantoormarkt weer aantrekt en de regulering voor vrije sector appartementen zijn intrede zal doen bij aantrekkelijke grote steden als Amsterdam en Utrecht.

Vooral de locaties dichter bij het centrum en de daarbij vaak gepaarde voorzieningen zijn ook voor kantoorgebruikers weer meer in trek. Bij transformaties van kantoorgebouwen naar woongebouwen op gewilde plekken staan goede kwaliteit, het energieverbruik en de financiële haalbaarheid centraal.

Voorbeelden als de Neudeflat in Utrecht en de Molenwerf in Amsterdam, een project dat door Koopmans is getransformeerd, zijn pareltjes gebleken, en zijn als woonappartementen erg gewild door de goede locatie en het aantrekkelijke woonproduct. Wij zijn nog steeds erg geïnteresseerd in dergelijke locaties, maar we zien dat de haalbaarheid onder druk komt te staan door regulering van de vrije sector huurmarkt en het aantrekken van de kantoormarkt. Jammer, want er zit zoveel potentie in transformatie.”