“De verantwoordelijkheid voor verduurzaming van bestaande bouw ligt verdeeld over eigenaar, gebruiker en overheid”, stelt Bas van Holten, CEO van Merin, eigenaar en verhuurder van kantoorruimte. “De eigenaar heeft de grootste verantwoordelijkheid, want die kan altijd het initiatief nemen. Het zijn vaak grote partijen die ook de capaciteit hebben om er wat mee te doen. Niet alleen financieel, ook qua expertise.” Momenteel is er volgens hem vooral behoefte aan het inzichtelijk maken van mogelijkheden en het stimuleren van actie. De invoering van de warmtewet is daarbij een goede stap. Eigenaren mogen niet langer simpelweg de gebruikte hoeveelheid energie delen door het aantal huurders, maar dienen de warmte te meten en mogen die gelimiteerd tot een maximum prijs doorrekenen. “Dat maakt het zinvol om te investeren in goede installaties. Hoewel er nog wel aandacht nodig is voor de naleving ervan. Het mag geen papieren tijger worden”, aldus Van Holten. En de gebruiker op zijn beurt? “Van gebruikers mag je verwachten dat ze verantwoordelijk omgaan met al hun stakeholders, dus ook het milieu. Je ziet dat aandeelhouders daar steeds meer op sturen.”

Gezien de praktijk van Merin verbaast het niet dat Van Holten een voorstander is van opwaardering van bestaande bouw. Waar de nadruk vaak gelegd wordt op koelings- en verwarmingskosten, ligt er volgens hem een groot besparingspotentieel in verlichting. “Licht is goed voor twintig tot dertig procent van de CO2-uitstoot van gebouwen. Dat is terug te brengen met LED-verlichting. Daarin zijn nog maar relatief kleine stappen gezet. De kunst is er een rendabel product van te maken.” Het rendementsvraagstuk speelt ook een belangrijke rol bij sloop, vervolgt hij. “Je sloopt eigenlijk pas als er iets nieuws voor in de plaats komt. Een pand alleen weghalen is een lastige investeringsbeslissing.”
Samenvattend stelt hij dat de businesscase alleen sluitend is als er kantoren komen die aantrekkelijker zijn en aansluiten op de wensen van gebruikers. “In Apeldoorn hebben wij bijvoorbeeld tienduizenden vierkante meters gesloopt en ‘teruggegeven’ aan de natuur, waardoor het pand nu in een park staat. Dat maakt het een stuk aantrekkelijker.”


“Een duurzaam pand biedt comfort, vermindert risico’s en komt gezondheid en productiviteit ten goede. Daar profiteert de gebouwgebruiker het meest van”, stelt Thomas Metz, senior projectmanager bij de Dutch Green Building Council, waar hij verantwoordelijk is voor bestaande bouw. “Het is belangrijk dat gebouwgebruikers dit belang voor zichzelf inzien en het bij eigenaren aankaarten.” Metz ziet dat gebouwgebruikers, veelal huurders, steeds vaker verduurzaming van hun kantoor op de agenda zetten. Door de vraagmarkt zijn er ook steeds meer mogelijkheden om eisen te stellen. En dat sorteert effect. “Vanuit BREEAM-NL In-Use zien we dat eigenaren actief bezig zijn, gestimuleerd door duurzaamheidseisen die door de grote institutionele beleggers worden gesteld en door banken bij financieringsaanvragen. Bij dergelijke instellingen is het een kwestie van risicovermindering. Zo geeft een hoog duurzaamheidsniveau een lagere kans op leegstand.”

De medewerking van gebruiker, eigenaar én beheerder is noodzakelijk om verduurzaming van bestaande kantoren te versnellen. Metz: “Om de verschillende betrokkenen op één lijn te krijgen, moeten de voordelen voor iedereen duidelijk zijn. Daar ligt een rol voor de advieswereld, die de impact van maatregelen kan aantonen en met slimme oplossingen de inspanning en overlast zo laag mogelijk kan houden.” Ook benadrukt hij dat toekomstbestendig renoveren en nieuw bouwen elkaar goed aanvullen. “Van monumentale panden weet je dat die nooit energetisch optimaal zullen
worden. Daarom is het van belang dat bij nieuwbouw wel alles uit de kast wordt gehaald.” In de praktijk is dit vaak niet zo, weet Metz. “Er wordt nog te veel gebouwd volgens de minimale wettelijke eisen. Dat betekent dat ook bij nieuwbouw op achterstand wordt gebouwd. Energieneutraal zou al lang de standaard moeten zijn bij nieuwbouw. Daarbij wordt er te snel gekozen voor de goedkoopste oplossing. Die bieden weinig flexibiliteit om later nog een stap verder te zetten.”

Als voorbeeld noemt hij dat de energieprestatie nog vaak omhoog wordt gebracht met installatietechnische oplossingen, terwijl juist niet genomen bouwkundige maatregelen, zoals extra isolatie en oriëntatie, later zeer lastig zijn om door te voeren. Dat demotiveert. “Nieuwbouw panden moeten duurzaam en in ieder geval energieneutraal worden gebouwd. Dan hebben we daar geen omkijken meer naar en kunnen we ons focussen op de bestaande bouw. En dat is een opgave op zich.”


“Verduurzaming vraagt niet altijd gelijk om fysieke ingrepen. Een van de grootste kansen voor verbetering van kantoorpanden is het goed inregelen van gebouwbeheersystemen”, weet Dick van Veen, Directeur Duurzaam Vastgoed bij Eneco. Door onderhoudsingrepen en storingen worden de juisten instellingen verstoord en niet goed terug gezet, waardoor gebouwen soms al na enkele jaren minder goed presteren dan ze bij oplevering doen. “Ik zie het al in ons eigen pand dat net drie jaar oud is. Dat vraagt nu al om bijsturing. Wij doen dat gelijk, maar niet iedereen weet dat. Dat zorgt niet alleen voor een onnodig hoge energierekening, maar ook voor een oncomfortabel gebouw. In volumes is doorgaans zo’n twintig tot vijfentwintig procent verbetering mogelijk.”

Volgens Van Veen is het vooral zaak om afgeleide waarden, zoals het genoemde comfort, meer te onderkennen. Een pand goed neerzetten zorgt voor levendigheid en een prettige werkomgeving. Dat dit op zijn beurt zorgt voor hogere productiviteit wordt breed onderschreven in wetenschappelijk onderzoek. Van Veen: “Maar dan moet je niet voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. Er wordt nog te veel gekeken naar de kostprijs, maar dat is een te nauwe kijk. Je moet van een businesscase naar een value case. Dat laat misschien niet direct een financieel voordeel zien, maar draagt wel bij aan een ander aspect van duurzaamheid: medewerkerstevredenheid. Uiteindelijk vertaalt dat zich in betere bedrijfsprestaties.”

Van Veen pleit voor een praktische aanpak in kleine stappen. De vraag hoe de energierekening omlaag kan, blijkt een goed uitgangspunt dat tot grote voordelen kan leiden. “De Kunsthal in Rotterdam startte met een besparingsvraag, waarbij goed is gekeken hoe het pand wordt gebruikt. Daardoor heeft het nu een ideaal klimaat om kunst op te hangen. Het juiste klimaat is een randvoorwaarde om bijzondere collecties tentoon te stellen. Dit zorgde voor een stijging in het bezoekersaantal. Het voordeel is een veelvoud van de besparing op energie.” Cruciaal is volgens hem ervoor te zorgen dat de voordelen goed verdeeld worden over gebruiker, eigenaar en beheerder. Prestatiecontracten en positieve incentives kunnen hier een oplossing voor bieden. “Stuur minder op individuele componenten, maar kijk naar de output. Vraag jezelf af wat het oplevert in plaats van wat het kost om het nog net even iets beter te doen met z’n allen.”