Een mismatch bij verduurzaming is volgens zelfstandig consultant Coos Koster dat er antwoord wordt gegeven op een kortetermijnvraag en niet op de langdurige behoefte. De focus moet minder liggen op de kostprijs en meer op de ‘total cost of ownership’. Koster: “Er wordt ook nog te veel geredeneerd vanuit bezit, terwijl gebruik centraal moet staan. Bestaand vastgoed is lastig te verduurzamen als een eigenaar er met een ander regime op zit. Leegstand is een aftrekpost voor belasting, dus is er behoefte aan een stukje leegstand in portefeuille.”

Innovatief aanbesteden

De overheid zou als eigenaar van een enorme hoeveelheid maatschappelijk vastgoed een belangrijke voorbeeldrol op zich moeten nemen om te laten zien hoe het beter kan, meent Koster. Aangezien er geen winstoogmerk is, kan er meer risicodragend geïnnoveerd worden. “Marktpartijen hebben mogelijkheden nodig om hun nieuwe oplossingen in de praktijk te brengen. De overheid kan die bieden”, aldus Koster. Daarvoor is het nodig om vaker innovatief aan te besteden. Dan krijgt de markt meer de ruimte om te laten zien wat zij kan. “Stel hierbij dan niet te veel eisen, want dan wordt er juist geen gebruik gemaakt van innovatie. Als je niet op de hoogte bent wat mogelijk is, kan je er ook niet om vragen. Schets de bedoeling of het eindresultaat en laat de markt het antwoord geven op deze behoeften.”

Hoewel Koster er duidelijk over is dat er nog veel terrein te winnen valt, noemt hij ook al goede praktijkvoorbeelden. Een publiek centrum voor natuur- en milieu-educatie wilde bijvoorbeeld zo veel mogelijk circulair gebruik maken van materialen. Men dacht hierbij aan de  kantoorinrichting. In eerste instantie werd er een richtinggevend document gemaakt voor de aanbestedingsuitvraag, maar werd besloten dit toch niet mee te sturen. Dat leverde meer op. Koster: “De inschrijvers lieten in hun voorstel zien dat ze niet alleen het kantoor, maar ook de bijbehorende tentoonstelling circulair kunnen inrichten. Je ziet dat de markt veel meer biedt als je de vraag beperkt tot de doelstelling en het eindplaatje, dan dat je heel specifiek bent.”


Met het toenemende aanbod ziet Mathia van der Varst, duurzaamheidsmanager bij vastgoedeigenaar Merin, ook de vraagkant van kantoorverduurzaming veranderen. Gebruikers willen van a tot z een hoger servicelevel dan voorheen. Ze willen weten welke voorzieningen mogelijk zijn en verwachten eigenlijk dat als iets verkrijgbaar is het ook wordt aangeboden zonder dat ze erom vragen. Dat kan eigenlijk alleen als er zaken worden uitbesteed, stelt ze. “Je kunt niet verwachten dat je zelf alle kennis in huis hebt. Dus moet je samenwerken met andere partijen om het juiste niveau te bieden.
In het verlengde daarvan wordt ook financiering steeds meer door verschillende partijen samen geregeld en worden er eisen gesteld rondom duurzaamheid, zoals ING en ABN AMRO dat doen. Er ligt een grote besparingsopgave die om een investering vraagt die niet alleen door de
gebruiker gedragen kan worden. Vandaar onder andere de toename van leaseconstructies, waarbij diensten niet als bezit maar op basis van
gebruik worden afgenomen. Van der Varst: “Je hebt constant met een nieuwe manier van werken te maken. Daarom is het lastig om één advies te geven. Er is niet één manier en oplossingen zijn er ook niet altijd in één dag. Zet kleine stapjes om het grote plaatje zichtbaar te maken. De juiste manier van samenwerken vind je dan gaandeweg.

Van der Varst merkt op dat grote organisaties al flinke stappen hebben gezet, maar mkb’ers hierop achterblijven. Zij hebben minder capaciteit om zich in duurzamere huisvesting te verdiepen. Daar ligt een kans voor de sector. Vastgoedeigenaren kunnen minder afwachtend zijn. “Bij Merin gaan we dat gesprek aan. Het is belangrijk het beeld weg te nemen dat duurzame oplossingen ingewikkelder en duurder zijn. We kunnen helpen de juiste keuzes te maken.”