Bij de Hogeweyk in Weesp praten experts aan de rondetafel over de status van zorgvastgoed in Nederland. De locatie is goed gekozen; een eigentijds ingericht thuis voor mensen met dementie, gebouwd als een sfeervolle, kleinschalige woonwijk met veel faciliteiten. 

“Steeds meer partijen tonen interesse in zorgvastgoed. In landen om ons heen zijn de rendementen al zeer interessant, maar het gaat natuurlijk om meer dan alleen winst. Hoe geven we de zorg voor ouderen in Nederland vorm en welke interessante ontwikkelingen zijn zichtbaar?”. De introductie van initiatiefnemer en gespreksleider Jan Veuger voor een rondetafel over de stand van zaken rond zorgvastgoed in Nederland. Hij is onder meer lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen.

Andere deelnemers aan het gesprek zijn Erwin Miedema, oprichter van Domus Magnus; John Reimerink, als kwartiermaker betrokken bij de introductie van NL Zorgobligatie; Geert van der Heijden, sectorspecialist gezondheidszorg bij Rabobank; Boris van der Gijp, director Strategy & Research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Jeroen Hermus, Associate Director Healthcare bij CBRE, internationaal vastgoed- en huisvestingsadviseur.

Early adaptors

“Zorgvastgoed staat sterk in de belangstelling”, volgens belegger Boris van der Gijp. “Een aantal factoren versterkt elkaar. Allereerst de aanzetten tot politieke duidelijkheid, met de stelselwijziging in de zorg als goed begin. Daarnaast zien we dat de economie weer aantrekt, naast een lage rente en een grote hoeveelheid geld om te investeren. Deze optelsom is de motor achter de groei in zorgvastgoed.”

Ruim 75 procent van de investeringen vindt plaats in het zorgsegment.

Toen Erwin Miedema begon met deze woonzorgorganisatie waren de omstandigheden anders. “Ons initiatief was ruim tien jaar geleden een noviteit. Wij zijn kleinschalige woonvormen gaan opzetten met een integraal aanbod van wonen, dienstverlening en zorg. Wij bieden ouderen het wooncomfort en de levensstijl die zij gewend zijn. Natuurlijk besef ik dat wij ouderen bedienen met een goedgevulde portemonnee.” Jeroen Hermus benadrukt dat de ouderen binnen deze woonzorgorganisatie als early adaptors wel een ontwikkeling in gang hebben gezet. “Ik zie de markt nu ontstaan. De gesprekken met banken of beleggers waren tien jaar geleden anders dan nu.”

Dat wordt bevestigd door Geert van der Heijden van Rabobank. “Door de ontwikkelingen in de zorg zal het huidige institutionele zorgvastgoed verdwijnen. Daarvoor in de plaats komen meer levensloopbestendige woningen waarin zorg geleverd kan worden.” Jeroen Hermus van CBRE onderzocht samen met Syntrus Achmea RE&F de toegenomen interesse in zorgvastgoed. “Nationale en internationale beleggers hebben veel belangstelling. De investeringen zijn in twee jaar tijd meer dan verdrievoudigd. In 2013 werd er 100 miljoen euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. In 2014 groeide dit naar 285 miljoen en in 2015 naar 338 miljoen. Ruim 75 procent van de investeringen vindt plaats in het zorgsegment.”

Nieuw ondernemerschap

“Ook wij zien dat steeds meer partijen met plannen voor kleinschalige woonvormen in de zorg de markt betreden”, vertelt John Reimerink. “Zij kunnen rekening houden met de laatste maatschappelijk ontwikkelingen. Kleinschalig als het gaat om de vastgoed- en organisatievorm. Die proposities komen bijna dagelijks bij ons binnen, dat is wel het nieuwe ondernemerschap in de zorg.” Volgens Jeroen Hermus is dat het mooie aan de huidige markt.

“Je ziet de ontwikkeling naar kleinschalige projecten, waarvoor verschillende financieringvormen ontstaan. Het is uiteindelijk aan de zorginstellingen om te beslissen bij wie ze het beste thuishoren.” Geert van der Heijden bevestigt dat de banken niet meer de enige financierende partij zijn. “Wij zijn een voorstander van het inzetten van verschillende partijen, dus ook beleggers. In de eerste plaats houden we elkaar dan scherp en in de tweede plaats hebben beleggers het idee dat wij als bank ook risico lopen. Dat vind ik een meerwaarde ten opzichte van het verleden.”

Wij zijn een voorstander van het inzetten van verschillende partijen, dus ook beleggers.

“Het is onze ambitie om binnen een paar jaar 1,5 miljard aan belegd vermogen te hebben binnen zorgvastgoed”, vertelt Boris van der Gijp. “Er zijn zorginstellingen die veel waarde aan vastgoed op de balans hebben staan. Dat is voor ons een win-win-situatie.” Geert Van der Heijden vindt dat vastgoed, service en zorg van elkaar gescheiden moeten zijn. “Ieder onderdeel moet zijn eigen broek op kunnen houden. Het rendement zal vooral worden gemaakt in het vastgoed.

Wij streven ernaar dat we zicht hebben op de drie exploitatierekeningen, die alle drie positief moeten sluiten. Er mag geen kruisbestuiving plaatsvinden.” Edwin Miedema begrijpt dat. “Qua wonen zijn wij huurbaas, dat levert een geldstroom op. Daarnaast runnen we een hotel, met eten, een wasservice etcetera. Dat levert ook een positief saldo op. Dat laatste moet ook gelden voor de zorg; het meest risicovol en ook nog steeds sterk afhankelijk van politieke keuzes.”

Politieke duidelijkheid nodig

”Bij een businesscase kijken wij naar een aantal elementen”, vertelt Geert van der Heijden. “De strategie van de onderneming, governance en de financials. Die moeten natuurlijk op orde zijn, maar de strategie is nog belangrijker.” John Reimerink vult aan: “Binnen ons bedrijf kijken we ook heel nadrukkelijk naar de social impact. Wij vinden de verbinding met de maatschappij belangrijk. Daarom willen we dat zoveel mogelijk mensen meedoen. Van de man in de straat en de familie tot aan de pensioenfondsen. Dat maakt het uniek.” Jeroen Hermus reageert: “Als de politiek ook nog eens voor meer duidelijkheid gaat zorgen ten aanzien van de financiering van de zorg, dan kunnen we met elkaar nog sneller stappen zetten.”

Als de politiek voor meer duidelijkheid zorgt, kunnen we met elkaar nog sneller stappen zetten.

 “Het woord politiek is al een paar keer gevallen tijdens ons gesprek”, constateert gespreksleider Jan Veuger. “Welke harde noten moeten in Den Haag worden gekraakt?” Erwin Miedema noemt de financiering. “Zorgkantoren leggen de zorgplicht bij mijn organisatie neer, maar als het budget aan het einde van het jaar op is, heb ik een probleem. Aan dit oneigenlijke marktmechanisme moet iets worden gedaan.” John Reimerink heeft een voorstel. “We moeten de onzekerheid door korte termijn productieafspraken opheffen en de toegang tot de zorg managen bij de entree. Dat geeft rust en stelt alle partijen binnen de zorg in staat om een meerjarenplan te maken.“ “Onzekerheid is ook een zekerheid”, stelt Boris van der Gijp. “Het is een kwestie van scherp aan de wind zeilen, risico’s inschatten en kansen benutten.”

Jan Veuger concludeert dat de markt van zorgvastgoed groeit. “Zowel in volume als in nieuwe initiatieven en geïnteresseerde investeerders. De seinen lijken op groen te staan. Het ondernemerschap is van wezenlijk belang, in verschillende vormen. Over tien jaar zal er meer kleinschaligheid zijn. De menselijke maat, gerealiseerd door nog meer actieve partijen. Een ontwikkeling die kan worden versterkt als de politiek de durf heeft om een aantal duidelijke en logische keuzes te maken en daarmee de moderne zorgondernemers en investeerders in staat te stellen om in alle rust plannen voor de langere termijn te maken.”